Nie mogę uzyskać kredytu, a podpisuję umowę deweloperską — co zrobić? Przed podpisaniem umowy deweloperskiej należy zwrócić szczególną uwagę na określone w niej kwestie związane z umownym prawem do odstąpienia od umowy.
Dostałem wiadomość z problemem, który wymagał wyjaśnienia przez radców prawnych. Mianowicie, mamy przypadek, gdy kupujący nie dostaje kredytu i informuje sprzedającego o jego nie otrzymaniu po upływie czasu zapisanego w umowie przedwstępnej. Czyli mówiąc wprost – gdy zgodnie z umową możesz zachować zadatek! Ale powstaje pytanie – jak to zrobić zgodnie z prawem? Pozwól, że szerzej opiszę zaistniałą sytuację. Rodzice naszej koleżanki wpadli na kilka lat przed emeryturą w pętle zadłużeń. Żyli na bardzo wysokim poziomie i niestety bum – strata pracy itd. To taka lekcja dla Wszystkich – nie konsumować, a inwestować, aby nie mieć takich problemów. Zadeklarowałem im pomoc polegającą na sprzedaży ich mieszkania oraz przeprowadzce. Wszystko robiłem zdalnie – był mój numer telefonu i oni dostawali już klienta dogadanego (sami pewnie by dali poznać po sobie, że mają nóż na gardle). Po ok. dwóch tygodniach znalazłem kupca na mieszkanie, który zgodził się zapłacić dokładnie cenę ofertową. Był to niewątpliwie wielki sukces zatem i radość, że ich problemy się skończą. Uda im się spłacić kredyty i przeprowadzić się do domku nad jeziorem (który jak się okazało mieli na kredyt i to już był bardzo zły kredyt…). Żona nigdy nie pracowała, a mąż na dwa lata przed emeryturą na stanowisku z pięciocyfrową wypłatą wylądował na pensji za niemal najniższą krajową – mocno przewyższającą kredyty. Kupujący mieszkanie wpłacili zł zadatku i mieli 6 tygodni na wycofanie się bez straty zadatku. Po 9 tygodniach dali znać, że … nie dostali kredytu!!! Teoretycznie spokój, bo mogą zatrzymać zł. Tym bardziej, że rodzice koleżanki wynajęli mieszkanie, spłacili coś z długów i tej kasy już nie mają. Końcowy termin umowy przyrzeczonej wypada na 31 sierpnia. Kupujący milczą – wysłali tylko pismo z banku, że nie dostali kasy. I teraz zaczyna się najlepsze – bo tu jest pytanie do prawników. Co dalej? Ja uważałem, że należy ich wezwać na ostatni dzień (31 sierpnia) do notariusza i mieć poświadczenie od niego, że druga strona się nie stawiła. Na chłopski rozum – 1 września można sprzedać komuś innemu i zachować zadatek z pierwszej niedoszłej transakcji. Sprzedający wzięli prawnika, który twierdzi jednak, że nie do końca… Że trzeba 1 września zacząć procedurę ich wzywania do aktu i, że jak dobrze będą kombinować, to może potrwać nawet ROK. Bez możliwości sprzedaży komuś innemu… ________________________ Poniżej dołączam fragment korespondencji z ich córką, gdzie jest nieco więcej światła, dlaczego ponoć nie można: „Jak uwolnić się od umowy przedwstępnej”. Publikacja: źródło: RzeczpospolitaJeśli podpisałeś umowę przedwstępną sprzedaży mieszkania, a potencjalny kupujący nie przystępuje do umowy przyrzeczonej, nie możesz tak po prostu zerwać umowy. Bez rozwiązania umowy przedwstępnej nie powinieneś też zawierać transakcji z kimś innym. Kiedy umowa przedwstępna przestaje obowiązywać strony, które ją zawarły? Umowa przedwstępna przestaje obowiązywać wtedy, gdy zostaje rozwiązana przez obie strony lub jedna ze stron od niej skutecznie odstąpi. Sam upływ terminu zawarcia umowy przyrzeczonej nie powoduje wygaśnięcia umowy przedwstępnej. W trudnej sytuacji może znaleźć się sprzedający, jeżeli wiąże go umowa przedwstępna z kupującym, który mimo upływu terminu zawarcia umowy przyrzeczonej i wezwania do jej zawarcia przez zbywcę nie pojawia się u notariusza i brak z nim kontaktu. W takim wypadku wcale nie jest oczywiste, czy sprzedający może uznać, iż umowa przedwstępna przestała go obowiązywać i może swobodnie rozporządzać swoją nieruchomością. Dlaczego nie można uznać, że umowa przedwstępna wygasła? Jak to zostało potwierdzone przez Sąd Najwyższy w wielu orzeczeniach, bezskuteczny upływ terminu przewidzianego w umowie przedwstępnej na zawarcie umowy przyrzeczonej nie powoduje automatycznego wygaśnięcia zobowiązania do zawarcia tej umowy. Przeciwnie, roszczenia stron o zawarcie umowy przyrzeczonej stają się wtedy wymagalne i w konsekwencji dopiero wtedy rozpoczyna się bieg jednorocznego terminu przedawnienia. Dlatego też, jeżeli kupujący nie przystępuje do umowy przyrzeczonej, mimo iż umówiony przez strony termin upłynął, sprzedający nie może samodzielnie uznać, iż został zwolniony z zobowiązania do sprzedaży nieruchomości. W szczególności dzieje się tak, gdy sprzedający nie ma pewności, czy niestawienie się przez kupującego na podpisanie umowy przyrzeczonej było zawinione i możemy mówić o uchylaniu się od zawarcia umowy. W jakich przypadkach będzie mowa o uchylaniu się od wywiązania z umowy?Przez uchylanie się od zawarcia umowy należy rozumieć bezpodstawną odmowę zawarcia umowy przyrzeczonej, mimo prawidłowego wezwania przez stronę uprawnioną. Konieczne jest, aby nieprzystąpienie do umowy było zawinione. Musimy pamiętać jednak, iż przyczyny nieprzystąpienia do umowy mogą być różne i wystarczy przypadek losowy, aby kupującemu nie można było przypisać winy. Kwestia winy, mimo iż – jak się wydaje – wszyscy intuicyjnie ja rozumieją, może wywołać spory. Na przykład sytuacja, gdy kupujący po zawarciu umowy przedwstępnej nie uzyskał kredytu, wydaje się typową okolicznością obciążającą kupującego. Natomiast Sąd Najwyższy w wyroku z 7 kwietnia 2004 roku (IV CK 212/03) uznał, iż nieotrzymanie kredytu nie może być zawsze uznane za okoliczność zawinioną przez kupującego. Jakie uprawnienia przysługują sprzedającemu, gdy kupujący uchyla się od zwarcia umowy przyrzeczonej?Kodeks cywilny, regulując umowę przedwstępną w art. 389 i 390, ograniczył się do wskazania, iż gdy strona zobowiązana uchyla się od zawarcia umowy przyrzeczonej, druga strona może żądać naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na jej zawarcie. Ponadto, prawo stanowi, iż gdy umowa przedwstępna spełnia zadość wymaganiom, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, strona poszkodowana może sądownie dochodzić jej zawarcia. Co może jednak zrobić sprzedający, jeżeli nie zamierza kupującego sądownie przymuszać do podpisania umowy, a chce sprzedać nieruchomość innej osobie? Ponieważ, jak to zostało już powiedziane, umowa przedwstępna z upływem terminu do zawarcia umowy przyrzeczonej sama z siebie nie przestaje obowiązywać, przed ponowną sprzedażą nieruchomości sprzedający powinien doprowadzić do tego, aby umowa wygasła. Najprostszym wyjściem z sytuacji jest rozwiązanie umowy przedwstępnej za porozumieniem stron, z jednoczesnym rozliczeniem zadatku czy zaliczki otrzymanych przy umowie przedwstępnej. Jeżeli kupujący nie jest chętny do wspólnego rozwiązania umowy przedwstępnej, sprzedający powinien od umowy przedwstępnej odstąpić. Jeżeli tego nie zrobi, musi się liczyć z ryzykiem odpowiedzialności odszkodowawczej wobec kupującego, a gdy nieruchomość zostanie sprzedana nowej osobie, nawet z możliwością procesu o uznanie umowy za bezskuteczną wobec pierwotnego kupującego, na podstawie art. 59 Będzie to możliwe, gdy obie strony nowej transakcji o zawarciu umowy przedwstępnej wiedziały lub mogły się dowiedzieć, np. na podstawie wpisów w księdze wieczystej. Gdzie jeszcze mogą czyhać pułapki?Dodatkowym utrudnieniem przy dalszej sprzedaży nieruchomości może być wpis roszczenia przysługującego niedoszłemu kupującemu o zawarcie umowy przyrzeczonej do działu III księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości. Przed upływem rocznego okresu przedawnienia sąd nie wykreśli go na wyłączne żądanie właściciela, umotywowane nieprzystąpieniem kupującego do umowy przyrzeczonej. Wykreślenie będzie możliwe dopiero za zgodą kupującego lub po wykazaniu, iż umowa przedwstępna wygasła. Kiedy więc możliwe jest odstąpienie od umowy? Odstąpienie od umowy jest odpowiednim wyjściem, jeżeli nie można wyegzekwować od strony kupującej ponownej wizyty u notariusza w celu dobrowolnego rozwiązania umowy przedwstępnej. Prawo odstąpienia nie przysługuje jednakże automatycznie. W przypadku umowy przedwstępnej pojawia się problem związany z orzecznictwem Sądu Najwyższego (np. wyrok z 14 grudnia 1999, II CKN 624/98). Umowa przedwstępna nie jest mianowicie uznawana za umowę wzajemną i dlatego nie stosuje się do niej przepisów działu III księgi trzeciej kodeksu cywilnego, w tym w szczególności art. 491 ustanawiającego ustawowe prawo odstąpienia w przypadku zwłoki dłużnika w wykonaniu umowy wzajemnej. Dlatego też nie w każdym przypadku niedojścia do zawarcia umowy przyrzeczonej strony będą mogły skorzystać z prawa odstąpienia. W jakim przypadku można zatem skutecznie odstąpić od umowy? Istnieją dwie okoliczności uprawniające do wykonania prawa odstąpienia od umowy przedwstępnej. Prawo to będzie przysługiwało, gdy zostanie ono w umowie dodatkowo i wyraźnie zastrzeżone, z wyznaczeniem terminu jego wykonania, zgodnie z art. 395 Ponadto z prawa odstąpienia od umowy przedwstępnej będzie można skorzystać w oparciu o art. 394 gdy w umowie przedwstępnej przewidziany został zadatek. W takim przypadku ustawa przewiduje, iż zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczania terminu dodatkowego od umowy odstąpić. Może się jednak okazać, iż mimo otrzymania przy umowie przedwstępnej zadatku prawo odstąpienia nie przysługuje. Stać się tak może, gdy strony nazwą świadczenie na poczet umowy zadatkiem, jednakże uregulują zasady jego zwrotu lub zatrzymania odmiennie od reguł kodeksu cywilnego lub też podobnie, ale nie identycznie. Aby mieć pewność, iż sam zadatek pozwoli nam na odstąpienie od umowy, ważne jest, aby znalazło się przy jego regulacji odpowiednie odesłanie do art. 394 lub też, jeżeli strony zamierzają przyjąć inne niż kodeksowe zasady zadatku, wyraźne zastrzeżenie prawa odstąpienia. Wynika z tego również, że jeżeli strony w umowie przedwstępnej zastrzegły wyłącznie zaliczkę na poczet przyszłej ceny, nie będzie możliwości, aby na tej podstawie doprowadzić do odstąpienia od umowy. Najczęściej umowa przedwstępna podpisywana jest przez kupującego, jak tylko znajdzie on odpowiednie dla siebie lokum, natomiast inne formalności, w tym kredyt, załatwiane są już po jej zawarciu. Może się jednak zdarzyć, iż kupujący nie otrzyma kredytu lub też będą miały miejsce inne okoliczności uniemożliwiające mu zawarcie umowy przyrzeczonej. W takim przypadku obie strony transakcji powinny zdecydować o zakończeniu łączącego je stosunku prawnego i rozwiązać umowę przedwstępną. Nieprzystąpienie do umowy przyrzeczonej przez jedną stronę w przewidzianym terminie – mimo iż druga strona była do tego gotowa – nie powoduje automatycznie, iż umowa przedwstępna przestaje wiązać strony, a nieruchomością można dalej swobodnie rozporządzać bez narażania się na ryzyko odpowiedzialności. Gdy roszczenia z umowy przedwstępnej zostały wpisane do księgi wieczystej, a nie dojdzie do jej rozwiązania, przed upływem terminu przedawnienia roszczeń właściciel może mieć duży problem, aby nieruchomość dalej sprzedać. Ważne jest więc, aby przy podpisywaniu umów przedwstępnych zapewnić, by w sytuacji niedojścia umowy do skutku sprzedający mógł ostatecznie się od niej uwolnić – poprzez odstąpienie oparte na instytucji zadatku lub takie uprawnienie jednoznacznie przewidziane w umowie przedwstępnej. O skomentowanie problemu poprosiłem zaprzyjaźnioną kancelarię radców prawnych. Odpowiedzi udziela Marcin Witkowski – radca prawny z kancelarii „Chudzik i Wspólnicy Kancelaria Prawna”.Dzień dobry, Rzeczywiście, sam upływ terminu do zawarcia umowy przedwstępnej nie powoduje jej rozwiązania. Z tą chwilą wierzyciel może żądać zawarcia umowy przyrzeczonej, w tym także na drodze sądowej albo odszkodowania (jego roszczenie staje się wymagalne), jeżeli dłużnik uchyla się od jej zawarcia. W przypadku gdy, w umowie przedwstępnej wskazano, iż zawarcie umowy przyrzeczonej jest uzależnione od uzyskania przez nabywcę kredytu, a kredytu tego w terminie nie otrzymał, to nie zawsze będzie można postawić mu zarzut uchylania się od zawarcia umowy bowiem nabywca podjął wszystkie niezbędne czynności w celu uzyskania kredytu, dokładając przy tym należytej staranności, a mimo to bank odmówił jego udzielenia, to niedoszły nabywca może wykazać, iż nie ponosi winy w nieuzyskaniu może być w przypadku, gdy bank w ogóle nie podjął decyzji o przyznaniu bądź odmowie kredytu w terminie wyznaczonym na zawarcie umowy przyrzeczonej. Takie opóźnienie ze strony banku może być niezawinione przez nabywcę i w konsekwencji nie będzie można mu postawić zarzutu uchylania się od zawarcia umowy przyrzeczonej. Wszystko jednak zależy od konkretnego stanu faktycznego i przyczyn odmowy udzielenia kredytu, czy też opóźnień banku w podjęciu decyzji co do przyznania w umowie zastrzeżono, iż zawarcie umowy przyrzeczonej jest uzależnione od uzyskania kredytu, a w terminie do zawarcia umowy przyrzeczonej bank odmówił udzielenia kredytu, to w praktyce możliwe są dwa rozwiązania:Jeżeli nie można przypisać sprzedawcom ani nabywcy odpowiedzialności za niedojście umowy przyrzeczonej do skutku, to umowa przedwstępna nie została wykonana z przyczyn niezależnych od obu stron. W takiej sytuacji sprzedawcy powinni zwrócić wpłacony przez nabywcę zadatek, a strony nie maja obowiązku zawierać umowy natomiast bank nie udzielił kredytu z przyczyn leżących po stronie nabywcy, Sprzedawcy mogą od umowy odstąpić, zachowując przy tym zadatek. Jeżeli z umowy przedwstępnej nie wynika nic innego, to zgodnie z art. 394 można od niej odstąpić bez wyznaczania dodatkowego terminu do zawarcia umowy przyrzeczonej. Gdyby jednak okazało się, że nabywca nie stawił się w terminie do zawarcia umowy z przyczyn od siebie niezależnych, to odstąpienie od umowy byłoby nieskuteczne. Ewentualne wyznaczenie dodatkowego terminu zależy zatem od okoliczności konkretnej sprawy, w szczególności informacji na temat przyczyn nieprzystąpienia nabywcy do umowy przyrzeczonej. Ponadto w orzecznictwie i nauce prawa przeważa pogląd, iż umowa przedwstępna nie jest umową wzajemną i nie stosuje się w związku z tym do niej przepisów kodeksu cywilnego dotyczących umów wzajemnych. Nie można zatem na podstawie tych przepisów odstąpić od umowy przedwstępnej. Należy w związku z tym przewidzieć taką możliwość w samej umowie przedwstępnej, wprowadzając do niej: zadatek, umowne prawo odstąpienia lub odstępne. Z poważaniem / Kind regards,Marcin Witkowski radca prawny | legal counsel
Jaworskiej 13, 53-612 Wrocław. Twoje dane będą przetwarzane w celu wysłania Ci poradnika oraz w celu przedstawienia oferty naszej i naszych partnerów (więcej) Kredyt hipoteczny dla emeryta - dowiedz się czy seniorzy mają szanse na kredyt hipoteczny. Na totalmoney.pl podpowiadamy, gdzie można znaleźć kredyt hipoteczny dla emeryta.
Przedwstępna umowa sprzedaży nieruchomości poprzedza większość transakcji sprzedaży nieruchomości Każdy, kto zamierza posiłkować się kredytem hipotecznym przy zakupie nieruchomości, musi dokładnie przeanalizować treść zawieranej umowy przedwstępnej. Na co koniecznie trzeba zwrócić uwagę? Najważniejsze są zapisy dotyczące: szczegółów związanych z przedmiotem sprzedaży, zapoznanie się z ewentualnymi konsekwencjami związanymi z wycofaniem się z umowy kupna nieruchomości; w przypadku mieszkania - należy zwrócić uwagę na to, czy umowa przewiduje sprzedaż cząstkowego udziału w gruncie oraz współwłasności ścian zewnętrznych; stron umowy - czyli czy osoba figurująca w umowie przedwstępnej ma faktycznie prawo do sprzedaży tej nieruchomości. Kupujący powinien sprawdzić, czy nieruchomość stanowiąca przedmiot zakupu nie jest w jakikolwiek sposób obciążona: konieczne jest wnikliwe zapoznanie się z wszystkimi działami księgi wieczystej; w przypadku własnościowego mieszkania spółdzielczego istotne jest sprawdzenie, czy nie ma zaległości w opłatach czynszu. Wszystkie wymienione kwestie mają znaczenie podczas procesu decyzyjnego w banku, w którym ubiegamy się o kredyt. Jakiekolwiek uchybienia bądź braki w umowie przedwstępnej będą owocowały koniecznością dostarczenia niezbędnych dokumentów, co wiąże się z opóźnieniem w wydaniu decyzji i wypłacie kredytu. W pewnych sytuacjach błędnie sformułowana umowa przedwstępna może spowodować wystosowanie przez bank prośby do sprzedającego o przeredagowanie jej treści zgodnie z obowiązującymi przepisami. Szczególną ostrożność należy zachować, podpisując umowę przedwstępną z deweloperem, co oznacza jednocześnie konieczność dokonania pierwszej wpłaty na zakup nieruchomości. Niedotrzymanie terminu dokonania pierwszej wpłaty środków na konto zbywcy zapisanego w umowie - czy to z przyczyn własnych, czy też z powodu nieprawidłowego jej sformułowania - spowoduje utratę wpłaconych środków. Podpisując umowę przedwstępną powinniśmy się zorientować czy istnieje możliwość przesunięcia terminu dokonania pierwszej wpłaty – w przypadku nieruchomości na rynku pierwotnym lub całości kwoty – w umowie dotyczącej rynku wtórnego. Przy finansowaniu zakupu z udziałem kredytu hipotecznego istotne jest oszacowanie realnego terminu uruchomienia środków. Każdy bank posiada inny czas, w którym rozpatruje wniosek kredytowy, w zależności od kompletności przedłożonych dokumentów okres ten może wahać się od jednego do czterech tygodni. Warunkiem koniecznym do rozpoczęcia przez bank procesu weryfikacji kredytobiorcy jest posiadanie przez niego podpisanej umowy przedwstępnej, jest to dokument precyzujący cel, na jaki zostaną spożytkowane środki. Uruchomienie środków z kredytu będzie miało inny przebieg dla rynku pierwotnego i wtórnego. Dla rynku pierwotnego następuje po uzyskaniu pozytywnej decyzji kredytowej w wyznaczonym w umowie przedwstępnej terminie, środki przelane są bezpośrednio na konto dewelopera. W przypadku rynku wtórnego środki uruchamiane są na konto zbywcy po przedstawieniu w banku podpisanego przez strony aktu notarialnego stwierdzającego dokonanie sprzedaży. Wybór formy prawnej umowy przedwstępnej należy do kupującego. To od niego zależy czy będzie się chciał w ten sposób dodatkowo zabezpieczyć czy nie, banki honorują oba warianty umów – cywilnoprawną i w formie aktu notarialnego. Jeśli chcesz dowiedzieć się więcej, zadzwoń do Doradcy Murator FINANSE - (22) 611 63 93 lub wypełnij formularz Katarzyna Michaluk|Murator Finanse

Tak, w nowej ustawie zdecydowano się wprowadzić odrębną regulację dla umowy rezerwacyjnej. Umowa ta może poprzedzać zawarcie umowy deweloperskiej lub innych umów, do których (to też nowość w stosunku do dotychczasowych regulacji) będzie mieć zastosowanie nowa ustawa deweloperska. Umowa rezerwacyjna to umowa między deweloperem

W obecnej sytuacji finansowej wiele podmiotów zarówno tych indywidualnych jak i przedsiębiorców zmuszona jest odstąpić od umów deweloperskich z powodu odmowy zawarcia umowy kredytu hipotecznego. W przypadku podmiotów indywidualnych istnieje możliwość odstąpienia od umowy zgodnie z literą prawa (reguluje tą kwestię art. 395 § 1 zd. 2 kc ) a dokonuję się tego poprzez jednostronne oświadczenie złożone drugiej stronie umowy. W razie wykonania prawa odstąpienia umowa uważana jest za nie zawartą, a jej strony są zobowiązane do zwrotu wzajemnych dokonanych świadczeń (art. 395 § 2 kc), np. wpłat na poczet przyszłego mieszkania, czy kosztów poniesionych już przez dewelopera. Jeżeli jednak - w myśl przepisu art. 396 kc - zostało zastrzeżone, że jednej lub obu stronom wolno od umowy odstąpić za zapłatą oznaczonej sumy (tzw. odstępne), oświadczenie o odstąpieniu jest skuteczne tylko wtedy, gdy zostało złożone jednocześnie z zapłatą odstępnego. Możliwość ochrony przed zapłatą odstępnego tkwi w interpretacji pojęcia „rażąco wygórowanej kary umownej (odstępnego)”. Pojęcie to wiąże się ściśle ze stosowaniem przez przedsiębiorcę (czyli dewelopera) w stosunkach z konsumentami wzorca umowy. Oznacza to, że aby określone postanowienie umowne mogło być uznane za zawierające rażąco wygórowaną karę umowną (odstępne) musi ono być zawarte we wzorcu umowy, czyli tekście samodzielnie opracowanym i narzuconym konsumentowi, z wyłączeniem możliwości indywidualnych uzgodnień lub negocjacji. Postanowienie wzorca umowy nakładające na konsumenta, który nie wykonał zobowiązania lub odstąpił od umowy, obowiązek zapłaty rażąco wygórowanej kary umownej lub odstępnego - zgodnie z treścią przepisu art. 385[3] pkt 17 kc - może być uznane za niedozwolone postanowienie umowne. Postanowienie takie nie wiąże konsumenta, jeżeli na jego podstawie deweloper zażąda zapłaty odstępnego. Wówczas konsument może skutecznie odmówić realizacji zobowiązania, twierdząc, że jest ono prawnie zakazane. Na koniec warto dodać, iż „rażąco wygórowaną karę umowną (odstępne)”w każdym przypadku można interpretować w inny wymiarze finansowym. Wspomnieć też należy , że odstąpienie od takiej umowy jest możliwe w przypadku indywidualnego konsumenta, zupełnie inaczej sytuacja przedstawia się w przypadku przedsiębiorstw, których możliwości odstąpienia od umowy zawartej z deweloperem są ograniczone, bowiem przedsiębiorcy są profesjonalistami świadomie podejmujący zobowiązania wynikające z umowy deweloperskiej, dlatego też wymaga się od nich podwyższonej rzetelności i znajomości przepisów prawa przy zwieraniu umów z deweloperem.

Ustawa przewiduje tylko trzy takie przypadki i umowa deweloperska nie może tego katalogu rozszerzać. Po pierwsze, odstąpienie od umowy deweloperskiej przez dewelopera jest możliwe gdy nabywca nie zapłaci w wyznaczonym terminie kwoty przewidzianej w umowie deweloperskiej. Aby móc skorzystać z tego prawa, deweloper musi jednak wcześniej

Spis treści Umowa deweloperska – co to jest? Definicja Umowa deweloperska – obowiązująca ustawa Umowa deweloperska – jakie informacje zawiera? Umowa deweloperska – ile kosztuje? Umowa deweloperska – na co zwrócić uwagę? Umowa deweloperska – jak wygląda podpisanie umowy? Umowa deweloperska a umowa przedwstępna – najważniejsze różnice Umowa deweloperska a kredyt hipoteczny – o czym należy wiedzieć? Umowa deweloperska – korzyści dla nabywcy nieruchomości i dewelopera Umowa deweloperska jest najważniejszym dokumentem, jaki trzeba podpisać z deweloperem przed zakupem mieszkania lub domu na rynku pierwotnym. Zasady jej zawierania reguluje odrębna ustawa. Sprawdź, co powinno znaleźć się w jej treści i co mają wspólnego umowa deweloperska a kredyt hipoteczny. Nowe mieszkania i domy sprzedają się tak dobrze, że deweloperzy nie nadążają z ich budową. Polacy chętnie decydują się na ich zakup, ponieważ mogą na ten cel stosunkowo łatwo otrzymać kredyt hipoteczny, który jest dzisiaj wyjątkowo tani ze względu na niskie stopy procentowe. Przy jego udzielaniu banki wymagają jednak dostarczenia pewnych dokumentów i jednym z nich jest właśnie umowa deweloperska – co to jest? DefinicjaChcąc wyjaśnić, co to jest umowa deweloperska, najprościej powiedzieć, że jest to umowa zawierana między deweloperem a nabywcą nieruchomości, w której strony umawiają się do dokonania transakcji jej kupna-sprzedaży po zakończeniu inwestycji. Zgodnie z przepisami umowa deweloperska musi być zawarta w formie aktu deweloperska – na czym polega?Umowa deweloperska jest umową, w której deweloper zobowiązuje się do wybudowania mieszkania lub domu oraz przeniesienia prawa własności na nabywcę, natomiast nabywca zobowiązuje się do zapłacenia mu z tego tytułu uzgodnionej ceny. Taka umowa nie jest więc właściwą umową kupna-sprzedaży nieruchomości, a jedynie umową, w której strony ustalają warunki przyszłej transakcji. Dopiero podpisanie tej właściwej umowy, która nazywana jest umową przyrzeczoną, powoduje, że zostaje przeniesione prawo własności do nieruchomości na jej podpisania powyższego dokumentu jest zabezpieczenie interesów obu jej stron. Z tego też względu w umowie deweloperskiej są przewidziane kary umowne za niedotrzymanie jej warunków np. na rzecz nabywcy z tytułu przekroczenia przez dewelopera ustalonego terminu przeniesienia może Cię zainteresować: Książeczka mieszkaniowa a premia gwarancyjna 2021 - jak ją obliczyć?Umowa deweloperska – obowiązująca ustawaZasady zawierania umowy deweloperskiej reguluje Ustawa z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu ta jest potocznie nazywana „ustawą deweloperską” i uchwaloną ją w celu zabezpieczenia praw i interesów klientów firm deweloperskich. Dzięki jej zapisom deweloperzy mają wobec swoich klientów szereg obowiązków prowadzenia specjalnych rachunków powierniczych, na które dokonywane są wpłaty na poczet zakupu nieruchomości oraz właśnie konieczność zawierania z klientami umowy deweloperska – czy jest obowiązkowa?W związku z powyższym warto wyjaśnić, czy umowa deweloperska jest obowiązkowa. Tak, jest obowiązkowa, co wynika z regulacji zawartych we wspomnianej wyżej Ustawie. Jeśli zatem planujesz zakup mieszkania lub domu od dewelopera, powinien on z Tobą taką umowę deweloperska – jakie informacje zawiera?Jak już wspomnieliśmy, Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu lub domu mieszkalnego dokładnie precyzuje, co powinna zawierać umowa deweloperska. Do najważniejszych zapisów, jakie muszą się w niej znaleźć, należą: cena nabycia nieruchomości – musi być to kwota brutto uwzględniająca podatek VAT, informacje na temat działki, na której będzie realizowana inwestycja ( powierzchnia, numer księgi wieczystej, dane właściciela lub użytkownika wieczystego, informacje o obciążeniach np. z tytułu hipoteki itp.), informacje na temat położenia i innych ważnych parametrów budynku, również dane na temat powierzchni i układu pomieszczeń kupowanej nieruchomości, a także sposobu pomiaru powierzchni, standard wykończenia lokalu lub domu, termin rozpoczęcia i zakończenia inwestycji, zobowiązanie dewelopera do wybudowania budynku, a także przeniesienia prawa własności do lokalu lub domu jednorodzinnego na nabywcę, termin przeniesienia prawa własności na nabywcę, zasady rozliczeń między nabywcą a deweloperem – czyli terminy wpłacania kolejnych transz przez klienta, które najczęściej uzależnione są od zakończenia poszczególnych etapów inwestycji, informacje dotyczące: rachunku powierniczego, gwarancji bankowej oraz gwarancji ubezpieczeniowej, określenie odsetek i kar umownych dla stron umowy, warunki odstąpienia od umowy oraz zasady zwrotu środków wpłaconych przez nabywcę w przypadku takiego odstąpienia, zgoda banku na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu mieszkalnego i przeniesienie jego własności po wpłacie pełnej ceny przez nabywcę (dotyczy sytuacji, gdy deweloper zaciągnął kredyt hipoteczny na realizację inwestycji).Sprawdź także: Kredyt gotówkowy bez prowizji – czy się opłaca? Gdzie złożyć wniosek?Umowa deweloperska – wzórZe względu na dużą ilość informacji umowa deweloperska jest dość obszernym dokumentem, składającym się nierzadko z kilkunastu stron. Jeśli chcesz wiedzieć, jak wygląda umowa deweloperska, wzór w pdf takiego dokumentu znajdziesz bez problemu w sieci. Udostępniają ją na swoich stronach niektórzy deweloperzy oraz spółdzielnie deweloperska – ile kosztuje?Zawarcie umowy deweloperskiej wiąże się z pewnymi kosztami. Przede wszystkim jest to taksa notarialna – umowa deweloperska musi być powiem podpisana u notariusza. Notariusz z tytułu sporządzenia takiego aktu notarialnego pobiera połowę taksy, której wysokość uzależniona jest od wartości notariusza to jednak nie wszystko – z podpisaniem umowy deweloperskiej wiąże się bowiem konieczność uiszczenia opłaty z tytułu wpisu roszczenia nabywcy do księgi wieczystej w wysokości 150 zł. Jest to dodatkowe zabezpieczenie dla kupującego, dzięki któremu może on egzekwować od dewelopera zawarcie umowy przeniesienia własności przed kto ponosi koszty umowy deweloperskiej? Zgodnie z przepisami powyższymi kosztami powinni się podzielić nabywca i deweloper po także przy zawarciu umowy deweloperskiej nabywca wpłaca zadatek, którego wysokość wynosi 5-10% wartości nieruchomości i jest potem zaliczany na poczet ceny jej deweloperska – na co zwrócić uwagę?Z punktu widzenia kupującego mieszkanie od dewelopera niezwykle ważne jest dokładne sprawdzenie, czy umowa deweloperska zawiera zapisy chroniące wszystkie jego interesy. Zatem na co uważać i na co zwracać uwagę przy jej lekturze? Przede wszystkim powinna zawierać wszystkie wymagane przez ustawę zapisy – ważna jest tutaj np. informacja o bezobciążeniowym wyodrębnieniem nieruchomości. Jeśli deweloper zaciągnął kredyt hipoteczny na inwestycję i nie będzie powyższego zapisu w umowie, na zakupionym mieszkaniu może potem ciążyć dokumencie nie powinny się też znaleźć żadne klauzule niedozwolone – umowa deweloperska nie może np. określać kar umownych wyłącznie na rzecz dewelopera, czy też nie przewidywać możliwości odstąpienia od umowy przez nabywcę w przypadku zmiany ceny też zadbać, by w umowie znalazły się korzystne dla nabywcy zapisy, przewidujące np.: kary dla dewelopera za przekroczenie terminu oddania nieruchomości do użytku czy przeniesienia własności, prowadzenie rachunku powierniczego zamkniętego, a nie otwartego – w przypadku tego pierwszego deweloper będzie miał dostęp do środków wpłacanych przez nabywcę dopiero po zakończeniu inwestycji, co ułatwi ich odzyskanie w przypadku bankructwa firmy deweloperskiej, płatność ostatniej raty dopiero po odbiorze technicznym lokalu lub domu, bądź po przeniesieniu prawa sprawdzić: Kredyt deweloperski - kalkulator. Sprawdź oprocentowanie i warunki kredytu deweloperskiego!Umowa deweloperska – jak wygląda podpisanie umowy?Jak już wiemy, umowa deweloperska musi być zawarta u notariusza – jest to wymóg wynikający z ustawy. Jej podpisanie w innej formie będzie zatem skutkowało jej nieważnością. Akt notarialny sprawia, że umowa deweloperska jest bezpieczniejsza, daje bowiem stronom większe możliwości dochodzenia swoich roszczeń z jej tytułu przed ważne, deweloper nie może narzucić klientowi ani terminu, ani tym bardziej kancelarii notarialnej, w której ma być podpisany dokument. Stwierdził to Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z dnia 19 grudnia 2011 r. (sygn. akt: VI Aca 630/11).Umowa deweloperska a umowa przedwstępna – najważniejsze różniceJeśli kupujesz nowe mieszkanie, deweloper może Ci zaproponować podpisanie zwykłej umowy przedwstępnej. Czym się różnią umowa deweloperska a przedwstępna? Na pierwszy rzut oka obie są podobne, ponieważ zobowiązują strony do zawarcia w przyszłości umowy przenoszącej prawo własności do nieruchomości. Jednak umowa przedwstępna jest nieobowiązkowa i nie musi mieć formy aktu notarialnego, ponadto nie podlega przepisom Ustawy deweloperskiej, a więc nie chroni w takim stopniu praw nabywcy jak umowa zakupie nieruchomości na rynku pierwotnym stosowana jest też umowa rezerwacyjna. Nie jest to ani umowa deweloperska ani przedwstępna, ponieważ nie zobowiązuje stron do zawarcia umowy kupna-sprzedaży. Na jej mocy deweloper jedynie zobowiązuje się do nieoferowania danej nieruchomości innym klientom, jeśli wpłaci on opłatę rezerwacyjną. Strony mogą się zatem z niej wycofać i to zazwyczaj bez żadnych konsekwencji umowa deweloperska a kiedy przedwstępna?Umowa deweloperska co do zasady musi być podpisana w przypadku zakupu nieruchomości w budowie, czyli gdy inwestycja nie została jeszcze zakończona. W jej treści deweloper zobowiązuje się nie tylko do przeniesienia własności nieruchomości, ale też do jej przedwstępna zobowiązuje natomiast strony jedynie do podpisania umowy przyrzeczonej, czyli aktu notarialnego przenoszącego własność. Właśnie dlatego może być zastosowana głównie w sytuacji, gdy deweloper sprzedaje już gotowe i sprawdź: Kredyt hipoteczny bez wkładu własnego - sprawdź, jak otrzymać kredyt na mieszkanie bez wkładu własnego!Umowa deweloperska a kredyt hipoteczny – o czym należy wiedzieć?Zakup mieszkania od dewelopera można sfinansować środkami pożyczonymi z banku. Co ma do tego umowa deweloperska? Otóż niektóre banki wymagają jej dołączenia do wniosku o kredyt hipoteczny. Umowa deweloperska musi być więc zawarta przed kredytem, którego otrzymanie nie jest jeszcze pewne. Warto więc w jej treści zawrzeć zapis dający nabywcy prawo do odstąpienia od umowy w sytuacji, gdy bank odmówi udzielenia kredytu, a także do odzyskania wpłaconej kwoty z tytułu banki akceptują przy składaniu wniosku umowę rezerwacyjną i jest to korzystniejsze rozwiązanie, ponieważ z takiej umowy łatwiej się deweloperska a odmowa kredytu - co zrobić?Jeśli została podpisana umowa deweloperska a brak kredytu stał się faktem z powodu negatywnej decyzji banku, niedoszły nabywca nieruchomości musi się liczyć z pewnymi konsekwencjami. Z powodu braku środków będzie musiał bowiem odstąpić od umowy deweloperskiej, czego skutkiem może być zatrzymanie przez dewelopera wpłaconego zadatku. Będzie miał on prawo do jego zachowania, ponieważ wynika to z przepisów kodeksu cywilnego (art. 394). Właśnie dlatego tak ważne jest, by zawrzeć w umowie deweloperskiej odpowiednie zapisy, które uchronią przed utratą środków na wypadek nieotrzymania kredytu z deweloperska – korzyści dla nabywcy nieruchomości i deweloperaUmowa deweloperska w dość istotny sposób zabezpiecza interesy zarówno kupującego nieruchomość, jak i dewelopera. Warto bowiem pamiętać, że jest ona zawierana zwykle jeszcze przed rozpoczęciem inwestycji. Nabywca kupuje zatem przysłowiową „dziurę w ziemi”, a więc wpłaca środki za mieszkanie, które powstanie dopiero za 2-3 lata. Jest to co do zasady dość zawarciu umowy deweloperskiej kupujący zyskuje jednak ochronę prawną na wypadek sytuacji, gdyby deweloper opóźniał się z zakończeniem budowy lub zwlekał z podpisaniem umowy przeniesienia własności. Ponadto taka umowa daje mu gwarancję, że nieruchomość zostanie mu sprzedana o określonym standardzie i po ustalonej na początku dewelopera podpisanie umowy deweloperskiej także niesie wiele korzyści, ponieważ jeszcze przed realizacją inwestycji ma pewność, że sprzeda wybudowaną nieruchomość i uzyska za nią określoną deweloperska a ryzykoNależy pamiętać, że umowa deweloperska może w znacznym stopniu ograniczyć ryzyko kupowania nieruchomości na rynku pierwotnym, o ile zostaną zawarte w niej odpowiednie zapisy. Poza tym nabywców chronią pozostałe regulacje ustawy deweloperskiej np. o rachunku powierniczym, czy wpisaniu roszczenia do księgi wieczystej. Tego typu umowa jest traktowana tak samo jak umowa o pracę na czas nieokreślony jeżeli chodzi o liczenie zdolności kredytowej. Oznacza to, że należy tutaj zwrócić uwagę nie tylko na staż pracy, ale również na to, jak długo będzie trwała jeszcze nasza umowa w przyszłości. Radca prawny Marcin Witkowski z kancelarii porusza kwestie związane z zadatkiem przy transakcji kupna-sprzedaży mieszkania w przypadku, gdy strona kupująca nie otrzyma spotkać się z orzeczeniami odnoszącymi się do sytuacji, gdy strony umowy uzależniły zawarcie umowy przyrzeczonej od uzyskania przez nabywcę środków na sfinansowanie zakupu. Chodzi o sytuacje, w których obie strony umowy przedwstępnej podjęły świadomie ryzyko, wyrażające się w uzależnieniu dojścia do skutku umowy przyrzeczonej od uzyskania przez jedną z nich kredytu bankowego, a strona ta podjęła starania o uzyskanie kredytu bankowego, dochowując przy tym należytej staranności. Z drugiej strony w wielu orzeczeniach przyjmuje się, że niezebranie w stosownym terminie, w szczególności, gdy był on przez strony przedłużany, środków na sfinansowanie zakupu nieruchomości jest kwalifikowane jako okoliczność zawiniona przez stronę, dająca drugiej stronie prawo do zachowania otrzymanego zgadzamy się na uzależnienie zawarcia umowy przyrzeczonej od uzyskania przez kupującego kredytu, to żeby ograniczyć ryzyko nielojalnego działania kupującego, można w umowie nałożyć na kupującego obowiązek np.:– przedstawienia promesy kredytowej,– złożenia wniosków o udzielenie kredytu do minimalnej ilości banków (nie mniej niż dwa / trzy banki),– a w przypadku nieudzielenia kredytu przez bank, do przedstawienia oświadczenia o przyczynie odmowy udzielenie poważaniem / Kind regardsMarcin Witkowski radca prawny | legal counselJeden z uczestników WIWN® poprosił radcę prawnego, aby dodał do wzoru umowy przedwstępnej sprzedaży zapis, w którym mowa, że gdy kupujący nie dostanie kredytu (pod warunkiem, że wystąpi o ten kredyt w min. trzech bankach i dołoży wszelkich starań, by go dostać), wtedy zadatek może być zwrócony. Prosił jeszcze, by dodać zapis, iż zwrot zadatku zostanie potrącony o koszty poniesione w okresie oczekiwania na kredyt przez kupującego. W paragrafie 4. wzoru umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości jest klauzula, o którą byłem już wspominałem, w orzecznictwie przyjmuje się, że brak uzyskania finansowania na zakup nieruchomości obciąża co do zasady kupującego. Wyroki Sądu Najwyższego, które wskazują na brak prawa do zatrzymania zadatku przez sprzedawcę, odnoszą się do sytuacji, w której strony umowy uzależniły zawarcie umowy przyrzeczonej od otrzymania kredytu przez do pomniejszania zwracanego zadatku o koszty poniesione w okresie oczekiwania na kredyt nie wiem, o jakie koszty może w tym wypadku chodzić. W załączonym wzorze proponuję pomniejszyć zwracany zadatek o opłatę z tytułu rezerwacji nieruchomości. Wysokość tej opłaty nie powinna być wygórowana. W umowach rezerwacyjnych przyjmuje się zwykle ok. 2% wartości nieruchomości. Trzeba też jednak odpowiednio wyważyć proporcję opłaty rezerwacyjnej do wysokości zadatku. Myślę, że opłata nie powinna przekraczać 20-30% zadatku. Niemniej jednak proszę pamiętać, że zwłaszcza w przypadku umów zawieranych z konsumentami klauzula przewidująca pomniejszenie zwracanego zadatku może zostać zakwestionowana w postępowaniu sądowym. Z poważaniem / Kind regardsMarcin Witkowski radca prawny | legal counselKLIKNIJ TUTAJ, ABY ZAKUPIĆ UMOWĘ PRZEDWSTĘPNĄ ZAKUPU/SPRZEDAŻY NIERUCHOMOŚCIlub skopiuj link do swojej przeglądarki: . 599 163 18 433 680 615 648 267

umowa deweloperska nie otrzymanie kredytu